Хочу узнать такой момент мы хотим купить кофейню или рассматриваем

Здравствуйте! 

Если в договоре аренды земли есть пункт о непередаче владения третьим лицам и не предусмотрена переуступка аренды, то формально передать вам права на землю невозможно. Это значит, что любые договоренности с продавцом будут носить неформальный характер и не будут защищены законом.

Вы можете рассмотреть в таком случае  возможность заключения договора аренды бизнеса или франшизы с текущим владельцем кофейни. Это может включать аренду оборудования, бренда и других активов без передачи прав на землю. Однако, это также может быть связано с юридическими ограничениями и требует тщательной проработки.

 Если вы решите заключить неформальное соглашение о выплате прибыли, убедитесь, что оно максимально детализировано и включает все условия сотрудничества. Однако, такие соглашения могут быть сложно защитить в суде, если возникнут разногласия.

Владислав, здравствуйте, с юридической точки зрения  не существует документа, который позволил бы вам  арендовать ИП, обязать его передавать вам прибыль и сотрудничать с вами.

1. Почему ваш вариант опасен?

Нарушение договора аренды земли: Если администрация запретила переуступку, а продавец передаст вам кофейню «в тени», это повод для расторжения договора аренды земли (ст. 619 ГК РФ). Администрация может изъять участок, и вы потеряете бизнес.

Налоговые риски: Если вы будете получать прибыль через расписку (без официального договора), это может расцениваться как уклонение от налогов (ст. 122 НК РФ).

Отсутствие гарантий: Продавец может в любой момент забрать кофейню, а расписка не даст вам права на защиту в суде.

2. Легальные варианты

Вариант 1. Субаренда (если разрешено договором)

Проверьте договор аренды земли:

Есть ли пункт о запрете субаренды? Если нет – можно заключить договор субаренды с продавцом.

Если запрет есть, но продавец готов рискнуть, учтите: администрация может расторгнуть договор.

Оформление:

Договор субаренды между вами и продавцом (срок – до окончания его аренды земли).

Пропишите в нём:

Право выкупа кофейни (если позже земля сменит арендатора).

Ответственность продавца за действия администрации.

Вариант 2. Договор совместной деятельности (проще и безопаснее)

Вы заключаете с продавцом договор простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ):

Вы вкладываете деньги в развитие кофейни.

Продавец предоставляет помещение и ИП.

Прибыль делится по соглашению.

Плюсы:

Не требует переоформления аренды земли.

Вы легально участвуете в бизнесе и контролируете финансы.

Минусы:

Нужно платить налоги с прибыли (НДФЛ или УСН).

Продавец остаётся «лицом» бизнеса – если он решит продать кофейню, ваши вложения могут не вернуть.

Вариант 3. Выкуп бизнеса через ООО (если продавец согласен)

Продавец создаёт ООО, куда вносит кофейню как вклад в уставный капитал.

Вы покупаете долю в ООО (это не переуступка аренды, а смена собственника компании).

Аренда земли остаётся у ООО – администрация не против.

Плюс: Полная легальность.
Минус: Нужно согласие продавца и дополнительные расходы на регистрацию ООО.

3. Как обезопасить инвестиции?

Даже при «серых» схемах можно снизить риски:

Заключите договор займа с продавцом:

Вы даёте ему деньги под будущую прибыль (с процентами).

Если он нарушит устные договорённости, сможете взыскать долг через суд.

Включите в расписку:

Обязательство продавца передать вам кофейню, если землю переоформят.

Штраф за односторонний отказ от сотрудничества.

Соберите доказательства:

Переписку с продавцом (где он подтверждает условия).

Чеки на оборудование/ремонт (чтобы подтвердить вложения).

4. Что делать с землёй в будущем?

Мониторьте аукционы администрации – если участок выставили, участвуйте сами.

Если продавец выиграет новый аукцион, можно переоформить аренду на вас (это не переуступка, а новый договор).

СМОТРИТЕ ЛИЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ

Здравствуйте, Владислав!

В вашей ситуации действительно есть ряд юридических ограничений, связанных с договором аренды земли, заключённым между продавцом и администрацией. Если в договоре прямо указано, что передача владения третьим лицам запрещена, то формально любые схемы, подразумевающие фактическую передачу пользования землёй, будут нарушением этого условия, что влечёт риски расторжения договора со стороны администрации.

Тем не менее, чтобы минимизировать риски и реализовать задуманное, вы можете заключить с продавцом договор оказания услуг, договор коммерческого представительства или агентский договор, в котором будет отражено, что он (как ИП) продолжает вести деятельность, но на основании соглашения действует в ваших интересах и по вашему финансированию. Этот договор должен быть составлен с максимальной чёткостью: в нём можно предусмотреть, что вы передаёте денежные средства на развитие бизнеса, а он обязуется вести его в рамках действующего ИП и делиться прибылью по установленной схеме.

Также важно оформить расписку или договор займа/инвестирования с условиями возврата инвестиций и выплат, чтобы подстраховать возврат вложенных вами средств.

Обратите внимание, что даже при такой форме взаимодействия, юридически весь бизнес остаётся на продавце, а значит, вы зависите от его добросовестности. Чтобы немного усилить свои позиции, можно дополнительно оформить опцион на покупку бизнеса, соглашение о намерениях с правом первоочередного выкупа, либо подписать доверенность на управление кофейней от имени продавца. Всё это должно быть подтверждено письменно.

Подчеркну, что обойти условия аренды земли полностью «вчистую» не получится — любые договорённости будут действовать только между вами и продавцом, и администрация при желании может признать такие действия нарушающими условия аренды. Поэтому обязательно включите в договор положения о возврате инвестиций в случае расторжения аренды, проблем с контролирующими органами и других негативных сценариях.

Желаю вам удачи в запуске бизнеса и настоятельно рекомендую всё оформлять документально, с максимально чёткими формулировками и понятными финансовыми условиями. Это поможет вам не только снизить риски, но и уверенно вести дела.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.