Подскажите ситуация следующая собиралась приобрести квартиру заключили Соглашение об авансе

Добрый день! Подскажите ситуация следующая, собиралась приобрести квартиру, заключили Соглашение об авансе, за 10 дней стало выясняться, очень нечистая история квартиры (многочисленные прописанные и выписанные , в том числе по суду, как несовершеннолетние, так и пенсионного возраста), не очень гладкая история продаж с момента приватизации, и перепланировка которая оказалась 100% не узаконена. Естественно узнав все это я отказалась от покупки, и за 10 дней предупредила др. сторону, так вот в последний день действия Соглашения, Продавец не явился по указанному адресу и по телефону отказался возвращать мне деньги, ссылаясь , на то, что все отлично с квартирой. При этом в Соглашение есть п. "В случае уклонения или отказа Покупателя от исполнения обязательств по согл., нарушения Покупателем своих обязательств или невозможности заключения ДКП по обстоятельствам связанным с Покупателем, сумма аванса не возвращается и остаётся в качестве штрафной санкции у Продавца. У меня вопросы: - правомерно ли в такой ситуации не возврат денег, или не зависимо от содержимого Соглашения аванс обязаны вернуть; - при написание Претензии я должна указывать Продавцу факты обнаруженные, кот. остановили меня от покупки; - в Претензии я могу просто сослаться на соответствующие ГК (п.3, ст.487 ГК РФ) этого будет достаточно? Спасибо за ответы.