Добрый вечер вопрос по поводу дарения недвижимости Мы многодетная семья приобрели детям

Добрый вечер вопрос по поводу дарения недвижимости. Мы многодетная семья, приобрели детям маленькие апартаменты, старший сын вырос хотим подарить ему апарт. Но, сын от первого брака, а апарты оформленны на мужа - отчима. Отчим воспитывает моего сына с 5-ти лет, не установлен. Как я поняла, в этом случае, что при дарении сын должен заплатить 13%. Вопрос, есть ли возможность доказать что дарение действительно родственное? Второй вопрос, если это невозможно, какие ограничения и риски мы несём если муж подарит этот апарт сначала мне а потом я подарю его моему сыну? Спасибо))