Каким образом исчисляется гарантийный срок

Договор с подрядчиком на строительство объекта был расторгнуть по причине просрочки завершения стройки. часть работ было принято по актам, остальные работы подрядчик не передал. каким образом исчисляется гарантийный срок на работы по строительству (договором он установлен 5 лет). что должен сделать Заказчик? составить акты односторонние и направить подрядчику? и какой датой акты? за работу подрядчик деньги получил. на контакт не идет. кроме этого имеется много дефектов и недоделок по работе подрядчика, как обязать его доделать или нужно делать экспертизу и взыскивать неосн.обогощение через суд?