как избежать завещания квартиры соседу

Уважаемый Николай, избежать того, что бы ваш отец завещал квартиру соседу можно только путем налаживания отношений с отцом, т.к завещание это односторонняя сделка, т.е. сделка, для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражения воли одного лица. В данном случае вашего отца. Конечно, в случае написания завещания вашим отцом на соседа, после его открытия вы можете его оспорить, но только в том случае если для этого будут необходимые основания. Удачи вам в решении вашего вопроса!

можно в судебном порядке признать его ограниченно дееспособным