Сделки с недвижимостью сопряжены с большими рисками, как для покупателей, так и для продавцов, и даже для посредников. Поэтому при их заключении необходимо соблюдать меры предосторожности. На сегодняшний день существует множество способов обмана, которыми пользуются мошенники, и их количество постоянно возрастает. Чтобы избежать махинаций с недвижимостью, рекомендуется ознакомиться с самыми распространенными схемами.
Внесение задатка
Внесение задатка за квартиру — это распространенная мера, которая применяется при заключении легальных сделок с продажей недвижимости. Стороны договариваются о сумме залога. Как правило, размер задатка составляет около 50 – 100 тысяч рублей. Остальные средства покупатель передает продавцу после переоформления прав собственности на квартиру.
Мошенники публикуют объявление о продаже жилого помещения, указывая привлекательную цену. Покупатель осматривает квартиру и проверяет права собственности. Он убеждается, что недвижимость действительно является имуществом продавца, и вносит залог, т. к. владелец просит предоставить гарантии заключения сделки. По договору сумма задатка остается у продавца и не подлежит возврату, если покупатель отказавается от приобретения квартиры.
Но со временем гражданин, внесший залог, выясняет, что существуют некоторые обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки, например наличие обременения по кредиту или арест помещения приставами. Он вынужден отказаться от покупки. Таким образом, переданная сумма остается у мошенников.
Схемы с задатком на сегодняшний день остаются самыми распространенными. При этом мошенники не могут быть наказаны, т. к. действует в рамках договора. Для минимизации рисков рекомендуется не обращаться в риэлторские компании, которые не имеют большого срока работы на рынке недвижимости и предлагают квартиры по слишком заманчивым ценам.
Внимание! Чтобы исключить вероятность применения такой мошеннической схемы, следует внимательно изучить документы. Рекомендуется потребовать расширенную выписку из Росреестра. Это поможет убедиться, что нет обременения. Нужно также запросить справку об отсутствии задолженности по оплате счетов ЖКУ и документы, которые подтверждают законность перепланировки (при ее наличии).
Читайте также: Акт передачи квартиры по договору купли продажи
Двойники
Заключая сделку купли-продажи квартиры необходимо проверить паспорт продавца. Если внешность человека отличается от фотографии в документе, стоит задуматься о возможности мошенничества. Продавец может отшутиться и сказать, что с годами он постарел и изменился. Не следует слишком доверять таким словам.
Существуют риски, что в скором времени появится настоящий собственник квартиры и сообщит о потере документов. Если заявление было подано этим гражданином в полицию до момента заключения договора, сделка может быть признана недействительной.
Внимание! Рекомендуется сверить подпись продавца с подписью в паспорте, а также попросить предоставить другие документы, удостоверяющие личность, например загранпаспорт или удостоверение водителя.
Иногда для продажи квартиры используются поддельные документы. Продавец предлагает недвижимость по привлекательной цене, просит предоставить задаток в крупной сумме, а затем бесследно исчезает и не отвечает на звонки.
Читайте также: Договор дарения квартиры
Неожиданное появление наследников
Согласно нормам законодательства, наследники умершего могут вступить в свои права в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Иногда правопреемников несколько. Некоторые могут по каким-то причинам пропустить срок, установленный законом. Но встречаются среди наследников и мошенники, которые используют данные обстоятельства в целях проведения аферы.
Например, два человека имеют право претендовать на наследство. Один из них не уведомлен о смерти наследодателя. Второй вступает в права наследования и оформляет квартиру в свою собственность, после чего объявляет о продаже помещения по привлекательной цене. Покупатель находится быстро. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Спустя некоторое время, второй наследник узнает о смерти родственника и восстанавливает сроки вступления в права, после чего сделка, заключенная с недвижимостью, признается недействительной.
Покупателю потребуется убедить суд в том, что он не знал о существовании второго наследника, и доказать свою непричастность к мошенничеству. В самом благоприятном случае продавца могут обязать выплатить пострадавшему лицу половину вырученных о продажи квартиры денег. Но суд может принять также решение о выделении второму наследнику доли в квартире. Это приведет к утрате покупателем права единоличной собственности.
Внимание! Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется запросить сведения из ЕГРН и проверить цепочку собственников. Чем больше владельцев существовало в прошлом, тем выше вероятность у покупателей быть обманутыми. Риски минимальны, если последний собственник вступил в права более 3 лет назад до момента заключения сделки. Лучший способ избежать развода квартирных аферистов — указать в договоре, что всю ответственность при появлении новых наследников будет нести продавец.
Если понадобится: Бесплатная консультация юриста по наследству
Продажа квартиры, купленной за материнский капитал, с правом собственности несовершеннолетних граждан
Если недвижимость приобретена с использованием материнского капитала, каждому ребенку в семье должна быть выделена доля собственности. Но родители могут оформить квартиру только на свое имя, после чего объявить о продаже данного помещения.
Покупатель рискует тем, что впоследствии сделка может быть оспорена органами опеки либо самими детьми по достижении совершеннолетия. В таком случае им будут выделены доли жилой площади. Покупателю придется делить свою квартиру с чужими людьми и долго судиться, чтобы вернуть собственные средства.
Внимание! Получить информацию об использовании материнского капитала при покупке продаваемой недвижимости можно в Пенсионном фонде. Для этого следует запросить выписку с соответствующего счета. Если на нем числится вся сумма материнского капитала, значит продавец приобрел недвижимость без привлечения данных средств.
Если в истории существования квартиры сменилось несколько собственников, возможно, что один из них приобрел помещение за материнский капитал. Для получения данной информации рекомендуется запросить расширенную выписку из ЕГРН Если среди бывших владельцев есть несовершеннолетние лица, рекомендуется тщательно проверить законность сделки, а лучше — отказаться от покупки.
Материал на тему: Как продать квартиру собственник которой несовершеннолетний ребенок
Продавец — недееспособный гражданин
Согласно действующему законодательству, продать квартиру, которая принадлежит недееспособному лицу, можно только с разрешения органов опеки. На практике сделки с такой недвижимостью заключаются часто. Но данный вид мошенничества раскрывается очень быстро.
Аферист, который действует на рынке в сфере недвижимости, покупает жилое помещение у недееспособного гражданина по низкой цене. Затем он объявляет о продаже квартиры, немного повысив ее стоимость. Покупатель приобретает жилье, не зная о недееспособности одного из бывших собственников. В последствии сделка может быть оспорена одним из родственников прежнего владельца.
Внимание! Чтобы исключить риски применения мошенниками данной схемы, рекомендуется запросить выписку из ЕГРН Если продажа квартиры осуществлялась слишком часто (чаще одного раза в 3 года), от сделки лучше отказаться.
Риски приобретения недвижимости у недееспособного лица существуют даже без участия мошенников. Поэтому при покупке квартиры у пожилого человека либо у лица, состояние здоровья которого вызывает сомнения, рекомендуется попросить справку из психоневрологического диспансера. Если сделка оформляется при участии нотариуса, специалист обязан самостоятельно сделать соответствующий запрос.
Нужно учитывать, что справка из психологического диспансера может быть поддельной. Поэтому при наличии каких-либо подозрений рекомендуется лично посетить медицинское учреждение вместе с продавцом и обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи.
Материал на тему: Исковое заявление о признании недееспособным
Заключение договора с указанием заниженной стоимости
Иногда продавцы просят покупателей указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем она есть на самом деле. Таким образом они пытаются снизить сумму налога на прибыль.
Но после оформления новым владельцем прав собственности на квартиру продавец может быть объявлен банкротом. В таком случае возможна отмена проведенной сделки с требованием возврата недвижимости. Покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре. В результате он потеряет и жилье, и часть средств, потраченных на его приобретение.
Внимание! Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, рекомендуется потребовать от продавца расписку о получении всей суммы. Но лучше не поддаваться на его уговоры и составить соглашение в надлежащем виде.
Незаконное строительство
Чтобы быстро продать недвижимость, многие собственники перестраивают частные дома в таунхаусы. Но такая постройка, возведенная на участке, предназначенном для ИЖС, может быть признана незаконной. В таком случае она подлежит сносу.
По документам подобная квартира считается долей в жилом помещении. Продать ее без согласия соседей невозможно. Найти их удается не всегда.
Внимание! Не рекомендуется покупать квартиру, которая зарегистрирована как доля помещения. Данная информация указывается в договоре купли-продажи. Не лишним будет ознакомиться с планом помещения, который можно увидеть в техническом паспорте. Не следует также приобретать недвижимость по договору дарения. Такая сделка не предусматривает передачи денег. Соглашение может быть расторгнуто в течение года.
Аналогичные риски существуют и при покупке студии. Нужно проверить, не является ли она переоборудованной комнатой и частью многокомнатной квартиры. В таком случае перепланировка с обустройством отдельного санузла может быть признана незаконной. Органы власти потребуют вернуть помещение в его первоначальное состояние в течение 3 месяцев. Продать долю жилой площади нельзя без согласия остальных собственников.
Продажа жилья с долгами
Тщательная проверка документов по недвижимости не является полной гарантией отсутствия рисков. Продавец может скрыть информацию о наличии долгов по оплате ЖКУ.
Покупатель не обязан погашать задолженность прежнего владельца квартиры. Согласно требованиям законодательства, после заключения сделки купли-продажи жилья долги остаются на счете продавца. Но в связи с наличием непогашенных обязательств поставщики могут прекратить подачу ресурсов.
Внимание! Чтобы исключить вероятность возникновения проблем в будущем, перед заключением договора рекомендуется попросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате счетов ЖКУ. Документ можно получить в офисе управляющей компании или в МФЦ
Лица с правом собственности на квартиру
Существует множество случаев, когда после совершения сделки купли-продажи появлялся собственник квартиры, о котором ничего не было известно. Данный гражданин может быть временно выписан в связи с прохождением службы в армии, отбыванием срока наказания в исправительных учреждениях или с лечением в психоневрологическом диспансере.
Сложность заключается в том, что незнакомец действительно может доказать свое право собственности на квартиру. Суды часто принимают сторону данных лиц.
Внимание! Перед покупкой недвижимости следует проверить все ли бывшие жильцы квартиры сняты с регистрационного учета, заказав архивную выписку.
Все материалы на тему: Наследственное право
Скрытые комиссии
Данная мошенническая схема применяется недобросовестными риэлторами без участия собственника. Посредник предлагает квартиру и озвучивает цену. Покупатель соглашается на сделку, но в договоре указана сумма меньше заявленной. Риэлтор объясняет, что разница — это аванс, который получает компания, согласно условиям обслуживания.
Внимание! Чтобы не стать жертвой обманщиков, рекомендуется обсуждать стоимость сделки только с собственником квартиры. Передавать деньги следует только владельцу недвижимости после проверки всех документов.
Мошенничество со стороны застройщика
Стать жертвой обманщиков покупатель квартиры может еще на этапе строительства здания. Приобретение жилья у застройщика связано с такими рисками:
- Видимость строительных работ. Обман, как правило, становится очевидным только после уплаты первого взноса. Оказывается, что у компании нет лицензии. Выполнение начальных работ является лишь демонстрацией для привлечения клиентов.
- Распродажа квартир по низкой цене. Данная схема применяется на последнем этапе строительства. Покупатели вносят платежи, после чего застройщик объявляется банкротом.
- Ложная продажа. Компания предлагает квартиры в доме, к строительству которого она не имеет отношения. Второй вариант — заключение договора, не соответствующего утвержденной документации.
- Жилищные пирамиды. Компания предлагает скидку на жилье, если покупатель привлечет к проекту новых участников. Возникает риск того, что гражданин, согласившийся на такую сделку, станет частью жилищной пирамиды и не получит желаемую недвижимость.
Внимание! Перед заключением договора с застройщиком рекомендуется внимательно изучить условия соглашения, отзывы других клиентов и запросить документы, подтверждающие право на проведение строительных работ.
Как исключить риски мошенничества с недвижимостью
Чтобы избежать обмана и не лишиться жилья, собственнику рекомендуется внести в Росреестр запись о невозможности проведения сделок с недвижимым имуществом без его личного участия. В таком случае третьи лица не смогут самостоятельно провести процедуру регистрации права собственности на квартиру или применить в отношении нее ограничительные меры. Исключением являются ситуации, если данные действия обязательны к выполнению по решению суда или в рамках исполнительного производства.
Таким образом можно минимизировать риски совершения сделок с недвижимостью, если собственник потеряет паспорт или документы на имущество. Данный метод подходит также для защиты прав пожилых людей.
При получении заявления о регистрации прав собственности на недвижимость Росреестр уведомляет об этом собственника. Для своевременного получения данной информации рекомендуется обратиться в МФЦ и обновить свои контактные данные, указав в заявлении актуальный адрес электронной почты.
Внимание! Если собственник, не подававший документы в Росреестр, своевременно получит уведомление о проведении сделки с недвижимостью, он сможет быстро остановить действия мошенников.
Перед подписанием договора купли-продажи нужно в обязательном порядке проверить личные документы продавца и справки на квартиру. Если предоставлены только копии, следует запросить оригиналы. В случае отказа лучше воздержаться от заключения сделки.
