Переселили из аварийного дома в квартиру меньшей площади: законно ли это

Дали квартиру меньшей площади при переселении из аварийного дома? Так можно не всегда. Если вы жили по соцнайму, новая квартира должна быть не меньше прежней по общей площади (ст. 89 ЖК РФ). Собственнику закон в первую очередь обещает деньги, а квартиру — по договорённости. Но когда дом в программе переселения, суды обычно встают на сторону собственника и требуют равную площадь. Даже подписанные бумаги можно оспорить, только не затягивайте со сроками.

Ваша ситуация отличается?

Опишите её — юрист ответит бесплатно.

Задать вопрос юристу

В чём суть ситуации

Типичная история. Дом признали аварийным, собственника зовут в управление жилищной политики подписывать документы на новую квартиру и называют площадь. Через пару дней звонят: «Ошиблись, вам положено меньше». На повторном приёме человек подписывает второй комплект, почти не читая, потому что очередь и торопят. Дома он находит чек об оплате госпошлины за регистрацию первой, большей квартиры и начинает сомневаться: можно ли теперь что-то изменить?

Такое бывает чаще, чем кажется. Сначала предлагают одно, потом другое, похуже. Люди подписывают: прав своих не знают, да и страшно остаться совсем без квартиры. Другие споры с муниципалитетами о жилье собраны в разделе жилищного права.

Что говорит закон

Всё зависит от того, кем вы были в аварийном доме. Если квартира муниципальная и вы жили в ней по договору социального найма, правило простое: новое жильё должно быть благоустроенным и равнозначным по общей площади прежнему (ст. 89 ЖК РФ). Нет подходящих квартир в фонде? Это забота администрации.

У собственников ситуация другая. За аварийную квартиру им по общему правилу платят: рыночную цену и расходы на переезд (ч. 6–7 ст. 32 ЖК РФ). Квартиру взамен дают, только если собственник согласился (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Но если дом попал в региональную программу переселения, собственник вправе выбрать квартиру вместо денег. И тут суды, ссылаясь на Обзор практики Верховного суда РФ от 29.04.2014, как правило, требуют, чтобы она была не меньше прежней по общей площади.

Что из этого следует. Если новая квартира меньше аварийной, а вы наниматель или собственник в доме из программы, документы можно оспорить, хоть вы их и подписали. Торопливая подпись нарушение не исправляет. А вот если новая квартира не меньше старой, просто меньше той, что пообещали в первый раз, шансов меньше. Сравнивают со старым жильём, промежуточное предложение суду неинтересно.

Госпошлину за регистрацию первого варианта можно вернуть: раз сделка не состоялась, она уплачена излишне, заявление подают в Росреестр. С похожей ситуацией, только в обычной купле-продаже, разбирались в статье о том, нужно ли возвращать задаток, когда покупателю одобрили ипотеку на меньшую сумму.

Что делать

1. Найдите документы о старом жилье: выписку из ЕГРН, техпаспорт, постановление о переселении. Сравнивать новую квартиру нужно с площадью аварийной, а не с первым «ошибочным» вариантом.
2. Напишите в управление жилищной политики заявление: почему площадь уменьшили и на каком основании. Приложите свой расчёт. Ответить письменно обязаны в течение 30 дней.
3. Ответ не устроил или его нет — жалуйтесь в прокуратуру. Расселение аварийного фонда она проверяет охотно, и после её запроса администрация обычно отвечает быстрее.
4. Готовьтесь к суду. Подписанный договор мены или соглашение о квартире оспаривают как сделку, совершённую под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Срок — год с того дня, когда вы поняли, что вас ввели в заблуждение (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Постановление администрации оспаривают административным иском в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Подают в районный суд по месту нахождения жилья.
5. Отдельно попросите Росреестр вернуть госпошлину по первому варианту. Со спором о площади это не связано, вопрос решается проще и быстрее.

Вывод

Подпись «второпях» права на спор не отнимает, если новая квартира меньше аварийной. Если же она меньше только первого предложения, но не меньше старого жилья, оспорить документы будет трудно. Тогда хотя бы запишите письменно, что и когда вам обещали, это пригодится в прокуратуре.

Ошибиться легко: в площадях, сроках, формулировке требований. Поэтому в таких спорах лучше сразу подключить юриста по недвижимости.