Ипотека до брака, брачный договор и завещание: как защитить квартиру и вложения в ремонт

Здравствуйте. Квартира, купленная мужем до брака, считается его личным имуществом. Совместное проживание без регистрации брака само по себе не делает её общей. Брачный договор может изменить это, закрепить вашу долю и порядок погашения ипотеки. Вам стоит заключить такой договор и одновременно оформить завещание мужа в вашу пользу. Учтите, что если к моменту наследства его мать будет нетрудоспособной, она получит обязательную долю в защищённом законом размере.

Римма, надежнее всего Вас защитит брачный договор, а завещание в одиночку защищает слабо: муж может отменить или изменить его в любое время без Вашего согласия (ст. 1130 ГК РФ), а его маме все равно положена обязательная доля независимо от завещания (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Нетрудоспособность для этого оценивают на день открытия наследства, и женщина с 55 лет к ней приравнена, так что мама мужа под это правило уже подходит. Если Вы жили в квартире, а она ею не пользовалась, суд с учетом ее имущественного положения может уменьшить ее долю или отказать в ней (п. 4 ст. 1149 ГК РФ)

Квартира куплена в ипотеку в 2018 году, до брака, поэтому сейчас она личная собственность того, на кого оформлена (п. 1 ст. 36 СК РФ). Совместная жизнь с 2013 года, Ваша квартплата и кредит на ремонт до брака сами по себе долю не дают: без брака общая собственность возникает по договоренности о совместной покупке, и ее придется доказывать (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Если ремонт делали уже в браке и он значительно увеличил стоимость квартиры, суд может признать ее общей (ст. 37 СК РФ). Платежи по ипотеке из общих доходов после свадьбы квартиру общей не делают, но при разделе дают право требовать половину выплаченного в браке (практика Верховного Суда)

Брачным договором можно закрепить за Вами долю и в квартире, купленной до брака: закон разрешает менять режим имущества каждого из супругов, в том числе уже имеющегося (п. 1 ст. 42 СК РФ), договор удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 41 СК РФ). Доля по такому договору становится Вашей собственностью и в наследство мужа не входит (ст. 1112 ГК РФ), поэтому обязательная доля мамы считается только из его части. Если ипотека не погашена, передать долю в заложенной квартире без согласия банка нельзя, если договор об ипотеке не говорит иное (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке)

Что закрепить в договоре, зависит от того, кто указан собственником в выписке ЕГРН: если квартира частично уже на Вас, договор строится иначе, чем для единоличной собственности мужа, а неверно составленный договор оставит Ваши вложения в ремонт и ипотеку без защиты. Пришлите выписку в чат здесь, разберем по документу