Прошу Вас проконсультировать по вопросу обеспечения гарантий при сделке с недвижимостью

Здравствуйте. Прошу Вас проконсультировать по вопросу обеспечения гарантий при сделке с недвижимостью между родственниками. Ситуация: Я являюсь собственником 1/2 доли в квартире (вторая собственник — моя мать). Мы с мамой являемся созаёмщиками по ипотеке на эту квартиру. Я приняла решение передать свою долю сестре после закрытия ипотеки. Взамен сестра устно обязалась компенсировать мне стоимость этой доли (1 000 000 руб.), чтобы я могла погасить свои личные долги перед банками. Ключевая неопределённость: На данный момент точно не известно, будет ли оформляться договор купли-продажи или договор дарения. Сестра настаивает на процедуре: сначала подписание договора и регистрация перехода права, а только затем — передача мне денежных средств в неопределенном сроке. При этом, сами они мотивируют необходимость оформления именно дарения (а не купли-продажи) желанием избежать налогообложения с обеих сторон. Однако это полностью лишает меня каких-либо гарантий получения денег. Я, в силу отсутствия доверия, хочу обезопасить себя. Мои вопросы: 1. Какой юридический документ может обеспечить исполнение её устного обещания о выплате компенсации после совершения дарения? 2. Будет ли нотариально заверенная расписка с обязательством выплатить конкретную сумму в конкретный срок (напр., 3 рабочих дня после регистрации права) иметь юридическую силу для последующего взыскания через суд? 3. Не будет ли такая расписка считаться доказательством притворной сделки (прикрытия купли-продажи дарением), если сумма компенсации примерно равна рыночной стоимости доли? 4. Какой наиболее безопасный алгоритм действий вы можете посоветовать в моей ситуации, чтобы минимизировать риск неполучения денег?