При покупке квартиры нотариус при составлении договора отказал в сделке так

Здравствуйте. При покупке квартиры, нотариус при составлении договора отказал в сделке,так как со стороны продавца есть сын с синдромом дауна, который при подписании договора якобы не понимал что происходит. У него есть заключение от врача что он дееспособный.Но нотариус говорит что он недееспособный и нужно идти оформлять опеку и признавать его в недееспособности, чтоб сделка совершилась. Будет ли законно и не аннулируется ли сделка, если ребенок с синдромом дауна напишет доверенность на друго лицо, чтобы тот участвовал в сделке и подписал договор ?