Выделение долей в ипотечной квартире

В моей собственности квартира, купленная ранее в ипотеку с использованием материнского капитала. Подписано обязательство выделить доли в этой квартире детям после снятия обременения. Можно ли исполнить обязательство следующим способом (для упрощения процесса продажи ипотечной квартиры) - выделить доли в ипотечной квартире детям (один совершеннолетний другой нет), потом договором дарения подарить свою долю и долю несовершеннолетнего совершеннолетнему ребенку, а несовершеннолетнему выделить долю в другой квартире, также находящейся в моей собственности? И потом от лица совершеннолетнего продать квартиру с одним собственником. Будет ли такой вариант аргументом об исполнении обязательства, ведь по факту у всех детей будет доли в недвижимости, просто в разных квартирах?