Приобретение в коттеджном поселке дуплекс дома

Решили приобрести в коттеджном поселке дуплекс (дом на две семьи) с участком. Дом на участке находится в 100% строительной готовности без отделки и без подключенных коммуникаций и без свидетельства о собственности. Застройщик поселка озвучил следующую схему оформления сделки: 1. Заключение договора купли-продажи земельного участка; 2. Заключение договора строительного подряда со строительной компанией застройщика на постройку жилого дома, с указанием в договоре о том, что дом находится в 100% строительной готовности, без черновой отделки и без подключения коммуникаций; 3. Заключение договора на подключение коммуникаций. Для резервации участка мы заключили договор о задатке с управляющей эксплуатационной компанией поселка (аффилированная компания застройщика) в котором прописано, что задаток осуществляется в пользу платежей по договору строительного подряда. Задаток оплатили по безналу, в указанный в договоре срок. Перед заключением всех договоров, застройщик предоставил копию св-ва о собственности по участку, из которого стало ясно, что назначение земли (под дачное строительство) не допускает строительство блокированных домов, который и возведен на участке. В связи с чем регистрирующие органы отказывают в регистрации права собственности на такой дом. По сути, постройка дуплекса на таком участке считается незаконным. На этом основании, мы отказались от сделки и от заключения договора строительного подряда и написали заявление о возврате задатка, с указанием причин. Застройщик уже месяц не возвращает задаток и постоянно "кормит обещаниями", что оплатит как только у него появится возможность. По данному факту мы планируем обращаться в суд для возврата задатка. Какие у нас шансы вернуть задаток? И какая должна быть последовательность наших действий до подачи заявления в суд?