Банкротство застройщика: что делать дольщику и как защитить свои права

Если застройщик утрачивает возможность оплачивать счета, он признается банкротом. Этот статус не присваивается автоматически. Процедура банкротства проводится в суде. Инициировать ее может сама строительная компания, кредиторы или дольщики. Банкротство застройщика может длиться от нескольких месяцев до года и больше. Разберемся, что делать в таких случаях.

Причины банкротства

Застройщик может утратить платежеспособность по разным причинам, например:

• при резком повышении стоимости строительных материалов и подрядных работ;
• при падении спроса на недвижимость, например, по причине снижения покупательской способности;
• при возникновении судебных издержек, связанных со сдачей других объектов долевого строительства.

Компания признается несостоятельной обычно при нарушении сроков выполнения работ и отсутствии дополнительных инвестиций.

Что может указывать на скорое банкротство застройщика

Если покупка квартиры планируется на этапе возведения дома, потенциальным дольщикам рекомендуется сначала оценить риски. Не следует сразу подписывать договор. Эксперты советуют отказаться от участия в долевом строительстве при наличии таких признаков приближающегося банкротства:

1. Прекращение процесса возведения дома. Узнать об этом можно с помощью фотоотчетов и камер наблюдения, установленных на территории строительства.
2. Истечение срока действия разрешительного документа на ведение деятельности. Это часто становится причиной прекращения рабочего процесса и возникновения проблем с привлечением инвестиционного капитала. Проверить срок действия документов можно на сайте компании или в ЕИСЖС.
3. Отсутствие публикации финансовой отчетности по проекту долевого строительства.
4. Отказ крупных банков от аккредитации объекта. Перед утверждением ипотеки кредитные организации проводят тщательную проверку проектов долевого строительства.
5. Нарушение сроков выполнения работ на разных этапах возведения дома.

При возникновении перечисленных обстоятельств дольщики могут инициировать банкротство застройщика.

Банкротство застройщика

Банкротство строительных компаний имеет определенные особенности, которые способствуют ускорению процедуры. Застройщики не подвергаются наблюдению в течение года в отличие от предприятий других сфер деятельности.

Строительные компании банкроты отстраняются от выполнения работ. В рамках процедуры назначается конкурсный управляющий. Он составляет список кредиторов застройщика. В данный перечень могут быть включены банки, дольщики, подрядчики и другие лица. Расчеты с ними производятся в порядке установленной законодательством очереди. Банкротство строительных компаний может длиться до нескольких лет. Срок конкурсного производства составляет 12 месяцев. При необходимости он может быть продлен еще на полгода.

Если по мнению управляющего финансовое положение предприятия может улучшиться, проводится собрание кредиторов, в ходе которого рассматривается возможность подачи в суд заявления о прекращении конкурсного производства с переходом к внешнему управлению. По результатам рассмотрения такого ходатайства может быть принято решение о продолжении выполнения застройщиком работ по возведению дома под руководством внешнего управляющего.

Если в ходе процесса кредиторы и должник подпишут мировое соглашение, банкротство застройщика будет прекращено. На основании данного документа долги подлежат погашению в установленный срок.

Граждане, которые купили квартиры в недостроенном доме, могут столкнуться с дополнительными затратами, связанными с арендой жилья и отсутствием возможности переехать в собственную квартиру в течение неопределенного срока. Для снижения рисков при первом возникновении подозрений относительно утраты платежеспособности застройщиком дольщикам рекомендуется незамедлительно обратиться в суд с заявлением о банкротстве.

Как дольщикам узнать, что застройщик банкрот

Получить информацию о том, что застройщик банкрот, можно следующими способами:

1. От конкурсного управляющего. Срок уведомления дольщиков о банкротстве застройщика составляет 15 дней. На практике данное требование выполняется не всегда. Застройщик банкрот может не передать конкурсному управляющему своевременно информацию о дольщиках. При отсутствии данных об адресатах невозможно отправить уведомления в короткие сроки.
2. Из издания «Коммерсантъ». В этой газете публикуется информация о вынесенных судебных решениях по делам о банкротстве.
3. Из картотеки арбитражного суда, содержащей сведения о всех процессах.
4. Из единого реестра данных о банкротстве.

Чем раньше дольщики узнают о том, что застройщик банкрот, тем быстрее они смогут заявить о своих правах на компенсацию.

Телефон горячей линии 8 800-302-92-70 Звонок бесплатный

Заказать обратный звонок

Номер телефона

Заказать

Согласен с Условиями обработки персональных данных и Пользовательским соглашением

Возможные требования дольщиков в деле о банкротстве

Если обанкротился застройщик, участник долевого строительства может предъявить требования относительно объекта недвижимости, указанного в ДДУ, или компенсации вложенных средств с признанием договора недействительным. С этими претензиями можно обратиться к конкурсному управляющему. Другие требования, например о возмещении морального ущерба, следует предъявлять в суде.

При получении информации о том, что обанкротился застройщик, нужно подать заявление о включении в список кредиторов. Данный документ направляется конкурсному управляющему. Сведения об этом лице публикуются в открытых онлайн источниках и на сайте издательства «Коммерсантъ». Реестр кредиторов закрывается по истечении двух месяцев. Если заявление подано после завершения данного срока, задача получения компенсации усложняется, так как такие требования рассматриваются в числе последних.

Что будет, если дом не достроен

Если заявитель желает получить в собственность квартиру, права на недвижимость оформляются на его имя. Если работы по возведению дома не завершены, объект может быть достроен такими организациями:

• компенсационный фонд;
• другой застройщик;
• фонд субъекта РФ;
• кооператив, созданный участниками долевого строительства.

Если заявитель не желает ждать момента, когда достроят дом, он может потребовать возмещения ущерба. Такие требования относятся к третьей очереди. Ущерб возмещается после расчетов с сотрудниками предприятия и выплат компенсации вреда, нанесенного здоровью людей. Средств может не хватить на всех кредиторов. Если договор с застройщиком будет расторгнут, получить квартиру от организации, которая ее достраивает, не удастся.

При возмещении затрат сумма компенсации рассчитывается с учетом расходов по ДДУ и величины ущерба, который представляет собой разницу между стоимостью квартиры по договору и рыночной ценой, установленной на момент проведения первой процедуры в рамках дела о признании застройщика несостоятельным. Если квартира оплачена не полностью, выплата рассчитывается пропорционально произведенному платежу. Если рыночная стоимость недвижимости снизилась, размер компенсации не может быть меньше цены объекта по ДДУ.

Рыночная стоимость жилья в многоквартирном доме может рассчитываться по-разному. Объект оценивается экспертом, которого приглашает конкурсный управляющий. Если кредитор не согласен с результатом, он может обжаловать его в суде и потребовать проведения независимой экспертизы. Если требования будут удовлетворены, размер компенсации может увеличиться.

Если банкротство застройщика стало причиной нарушения сроков введения дома в эксплуатацию, будет начислена неустойка. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Исключением являются случаи, когда оплата производилась через счета эскроу. Средства не поступили в распоряжение застройщика, следовательно, основания для начисления неустойки отсутствуют.

Заявление на выплату неустойки направляется застройщику. При получении отказа или отсутствии ответа рекомендуется обратиться в суд. Возможно также начисление штрафа, размер которого составляет 50 % от суммы неустойки.

Что будет с ипотекой

Банкротство строительных компаний не отменяет обязательства по ипотеке. При возникновении финансовых затруднений рекомендуется обратиться в банк с просьбой о предоставлении отсрочки платежа или других возможностей для снижения долговой нагрузки. При выплате компенсации средства будут направлены на погашение кредита. Если долг частично погашен, часть суммы передается банку, а остальные средства перечисляются на счет заемщика.

Право собственности на недвижимость

Если акт приема-передачи квартиры в достроенном доме подписан до того, как началось банкротство застройщика, суд принимает решение о признании прав собственности. Потребуется уплатить государственную пошлину и обратиться в Росреестр.

Если застройщик обанкротился раньше, права собственности на недвижимость могут быть признаны судом, когда более трети квартир переданы в распоряжение покупателей, или при соблюдении таких условий:

1. Если стоимость квартир больше чем на 5% превышает сумму зарегистрированных требований, необходимо получить согласие ¾ кредиторов и выплатить соответствующую компенсацию.
2. Если за счет оставшегося имущества невозможно выполнить требования первой и второй очередей, потребуется выплатить соответствующую компенсацию.
3. Если дом или жилые помещения в нем находятся в залоге, например, по договору ипотеки, потребуется получить согласие банка. На депозитный счет вносится 60% от суммы обязательств перед кредитным учреждением.

Количество квартир в доме должно быть достаточным для удовлетворения запросов на оформление прав собственности.

Нежилые помещения

Если площадь нежилого помещения составляет менее 7 м², требования вносятся управляющим в реестр на тех же основаниях, что и для жилья. Это касается и парковочных мест. Если помещение имеет площадь более 7 м², требования вносятся в реестр в денежном выражении. Для этого необходимо обратиться в суд, где банкротится застройщик. Такие требования относятся к четвертой очереди.