Продажа доли в доме с неузаконенными пристройками: спор с сособственником и угрозы по ЖКУ

Тема вопроса: Продажа 1/2 доли в жилом доме с неузаконенными пристройками, спор с сособственником, угрозы судом по ЖКУ Текст обращения: Здравствуйте. Прошу предоставить письменную консультацию по следующей ситуации. Я, Короткая Анастасия Вячеславовна, являюсь собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: п. Афипский Ул. Краснопартизанская д. 191. Право собственности на дом возникло у меня в июле 2025 года (в порядке наследования). В наследство земельного участка вступила в 2019 году, т.к. документы на дом были изначально неправильно сделаны, и дом числился как многоквартирный, вступила только в 2025 году, после исправления документов. Вторым сособственником (другая 1/4 доли) является моя родственница — Зыкина Елена Владимировна. И ещё 1/4 (доля принадлежит её несовершеннолетнему сыну). Техническое состояние объекта: Дом имеет неузаконенные пристройки: · веранда площадью 35–40 кв.м, расположенная по всей площади дома; · жилая комната площадью 12–15 кв.м, пристроенная без разрешения. Доли в натуре между сособственниками не выделены, фактический порядок пользования не определён. Из-за этого риелторы отказываются браться за продажу объекта. Что было сделано мной: 1. В декабре 2025 года я направила родственнице через нотариуса официальное извещение о намерении продать свою 1/2 долю за 3 000 000 рублей (ст. 250 ГК РФ). Письмо было ею получено 18 декабря 2025 года. 2. Установленный законом месячный срок для реализации преимущественного права покупки истёк 18 января 2026 года. Письменного согласия или отказа от неё я не получила. Текущая ситуация: 1. Родственница уклоняется от выкупа моей доли, утверждая, что продаёт свою квартиру, в г. Краснодаре (1/2 доля в квартире с её родным братом, она утверждает что квартира с октября 2025 года в продаже) чтобы рассчитаться со мной. Однако я проверила — объявления о продаже этой квартиры нет, сделка не состоялась. Считаю, что она вводит меня в заблуждение. 2. Она угрожает подать на меня в суд за неуплату коммунальных услуг за весь период, включая время до июля 2025 года (когда я ещё не была собственником дома), а также за период после июля 2025 года, хотя я в доме не проживаю. Я прописана в этом доме с рождения, но не живу там с 2005 года. 3. Она утверждает, что я не смогу продать свою долю третьему лицу, так как 1/4 доля в доме принадлежит её несовершеннолетнему сыну, и для продажи потребуется разрешение органов опеки. 4. В БТИ мне посоветовали: для узаконения пристроек необходимо изготовить новый технический план и подать его в Росреестр. Соответствует ли это действительности? Или нужна более сложная процедура (например, через суд)? Постройки были возведены до вступления в наследство, то есть ещё моим папой до 2004 года и моим дядей в 2015 году примерно. Вопросы: 1. Имею ли я право сейчас (после 18 января 2026 года) продать свою 1/2 долю любому третьему лицу без её согласия? Какие документы для этого нужны? 2. Правда ли, что для продажи моей доли требуется разрешение органов опеки из-за наличия у её сына 1/4 доли в этом же доме? 3. Может ли она взыскать с меня коммунальные платежи за период до июля 2025 года? И за какой период после июля 2025 года я обязана платить, если я там не живу? 4. Как правильно узаконить пристройки (веранду и комнату)? Достаточно ли нового техплана и подачи в Росреестр, или требуется судебный порядок? 5. Как мне продать свою долю с учётом того, что доли в натуре не выделены, а пристройки не узаконены? Есть ли вообще такая возможность или сначала нужно решать вопросы с пристройками и выделом? С уважением, Короткая Анастасия Вячеславовна, почта для связи Nastya.korotkaya1997@mail.ru 89996388931