Расторжение договора аренды из-за антисанитарии и невыплаты арендодателем залога: порядок действий

Добрый день! Арендую студию в многоквартирном объекте с общим коридором. В коридоре протекает канализационная труба, распространяется стойкий запах сероводорода и аммиака. Арендодатель признаёт проблему, обещает устранить, но не возвращает залог и остаток арендной платы за неиспользованные дни. Договор аренды расторгаю в одностороннем порядке 13 ноября 2025 года. Передача квартиры планируется в день выезда, в квартире никого не будет для приёма ключей и подписания акта. Буду один со свидетелем. Есть доказательства: переписка, видеофиксация, акт передачи, подписи соседей о запахе. Арендодатель утверждает, что квартира пригодна, запаха нет, и хочет принять ключи лично через несколько дней. Вопросы: Как правильно оформить иск о расторжении договора и возврате денег? Какие доказательства наиболее важны для суда? Можно ли оставить ключи и акт передачи в квартире в день выезда со свидетелем без риска претензий? Какие права нарушены арендодателем (ст. 612, 620, 395 ГК РФ)? Какие риски, если арендодатель подаст иск первым?