Отказ в размене квартиры

я мать несовершеннолетнего ребенка 14 лет. я и мой сын имеем в собственности по 1/4 доли в 4-х комнатной квартире. а оставшаяся половина квартиры (то есть 1/2 доля) у моей сестры в собственности. моя сестра с мужем хотели бы выкупить у меня эти две доли за счет средств мат капитала и ипотеки ( а я в свою очередь на эти деньги приобрету недвижимость для нас с сыном отдельную) сестра с мужем подали заявку в сбербанк на ипотеку, предварительно им была одобрена ипотека на 3 млн руб - тк зарплата мужа сестры очень хорошая, но потом им в ипотеке отказали сославшись на то, что слишком много долей и что они с долями не работают (предложили вариант мне подарить свою 1/4 долю сыну, чтобы наши доли с ним объединить, получится 1/2 квартиры) и в таком случае дадут ипотеку... я в свою очередь не хотела бы дарить свою долю сыну... это мое единственное жилье - оно досталось мне не так уж просто в жизни, чтобы его легко дарить, пусть даже сыну. подскажите, пожалуйста, как нам с сестрой разъехаться? мы сейчас живем отдельно, но хотим купить себе жилье, а сестра хочет на свою семью выкупить наши доли в квартире. правомерен ли отказ сбербанка?