Нужна консультация с договором купли продажи мне кажется что пункты 4

1. В чём возможное противоречие?

Пункт 4.2: Покупатель подтверждает, что ознакомлен с состоянием объекта и не имеет претензий к Продавцу.

Пункт 4.3: Продавец обязан согласовать перечень работ и подписать акт выполненных работ до основного договора.

Пункт 4.7: Договор отменяет все предыдущие устные/письменные договорённости.

Проблема:
Если Покупатель уже не имеет претензий (п. 4.2), зачем ему согласовывать дополнительные работы (п. 4.3)? Это создает правовую неопределённость.

2. Рекомендации по исправлению

Вариант 1. Уточнить пункт 4.2

Добавить условие:

*«Покупатель не имеет претензий на момент подписания настоящего договора, но оставляет за собой право проверить состояние объекта до подписания основного договора купли-продажи и акта выполненных работ (п. 4.3).»*

 Вариант 2. Изменить пункт 4.3

Чётко указать, что:

«Перечень работ согласовывается сторонами после подписания настоящего договора, но до основного договора купли-продажи. Акт выполненных работ является обязательным приложением к основному договору.»

 Вариант 3. Скорректировать пункт 4.7

Добавить исключение:

«Настоящий договор не отменяет обязательств по п. 4.3, включающих согласование работ и подписание акта.»

3. Дополнительные замечания

Пункт 4.4: Указать конкретный срок для подписания основного договора (например, «в течение 10 дней»). Иначе Продавец может затягивать сделку.

Пункт 4.9: Уточнить, что договор теряет силу только после регистрации перехода права, а не при подписании основного договора.

Пункт 4.2:
«ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен с техническим и санитарным состоянием приобретаемых объектов недвижимости претензий к ПРОДАВЦУ не имеет.»
Этот пункт фиксирует факт ознакомления покупателя с имуществом и отсутствие претензий к продавцу именно по состоянию имущества. Здесь подразумевается признание покупателем удовлетворительного состояния недвижимости.

Пункт 4.3:
«СТОРОНЫ договорились о том, что до подписания основного договора купли-продажи ПРОДАВЕЦ обязан согласовать с ПОКУПАТЕЛЕМ перечень работ, составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по завершению составить АКТ выполненных работ по которому ПРОДАВЕЦ должен сдать, а ПОКУПАТЕЛЬ принять результат выполненных работ.»
Здесь говорится о дополнительном соглашении, которое должно быть составлено до подписания основного договора купли-продажи и касается перечня ремонтных или иных работ, связанных с объектом недвижимости. Этот пункт устанавливает обязанность продавца согласовать такие работы с покупателем и зафиксировать их выполнение актом.

Пункт 4.7:
«Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между СТОРОНАМИ в отношении предмета настоящего Договора, отменяет или делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны СТОРОНАМИ, будь то устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора и имеет силу.»
Это стандартный пункт, называемый оговоркой о полноте соглашения ("integrity clause"). Его цель — исключить возможность предъявления сторонами требований, основанных на ранее достигнутых договорённостях, которые не были включены в письменный документ.

---

Возможная путаница возникает потому, что:
- Если покупатель согласен с текущим состоянием недвижимости (пункт 4.2) и одновременно требует проведение работ перед заключением основного договора (пункт 4.3), возникает неопределенность: покупатель соглашается купить имущество в существующем состоянии либо же настаивает на выполнении определенных работ?
 
Рекомендую изменить формулировки следующим образом, чтобы избежать возможных юридических споров:

1. Для пункта 4.2: указать конкретно, что покупатель осведомлён о техническом и санитарном состоянии объектов недвижимости и принимает их именно таким, каким видит, признавая, что недостатки известны и учтены.
  
  Пример новой редакции:
  Покупатель признает техническое состояние объектов недвижимости удовлетворительным и не намерен требовать устранения недостатков, выявленных им при осмотре объектов, за исключением случаев выявления скрытых дефектов после передачи недвижимости.

 Для пункта 4.3: отдельно прописать процедуру согласования конкретных видов работ и порядок подтверждения факта завершения этих работ.

Пример новой редакции:
Продавец обязуется провести необходимые ремонтные/улучшающие работы, предварительно согласовав их список с Покупателем и зафиксировав в отдельном приложении к настоящему договору. После окончания работ стороны составляют акт приёмки-передачи результата работ.

Здравствуйте, Дарья!

Благодарю за доверие. По представленному тексту действительно можно отметить потенциальное противоречие между пунктами 4.2, 4.3 и 4.7, и я поясню в чём суть.

Пункт 4.2 фиксирует, что покупатель уже ознакомлен с состоянием объекта и не имеет претензий, то есть создаёт видимость, что никаких обязательств по улучшению или доработке у продавца нет. Однако пункт 4.3 прямо устанавливает, что продавец ещё должен выполнить определённые работы, согласованные с покупателем, и что будет подписан акт их приёмки. Это означает, что техническое состояние объекта на момент подписания договора не окончательное и будет изменено – а значит, утверждение из пункта 4.2 противоречит содержанию пункта 4.3.

Пункт 4.7 усугубляет ситуацию: он говорит, что договор содержит «весь объем соглашений» и делает недействительными любые прежние договорённости. Это может быть интерпретировано как отмена договорённостей из пункта 4.3, если кто-то решит, что доработки – это отдельное обязательство, не включённое в «настоящий» договор (в особенности если дополнительное соглашение и акт ещё не составлены).

Для устранения противоречий я бы рекомендовал откорректировать следующие моменты:

– в пункте 4.2 добавить оговорку, что покупатель не имеет претензий к текущему состоянию объектов, «за исключением работ, которые будут согласованы и выполнены в соответствии с пунктом 4.3 настоящего договора»;

– в пункте 4.7 уточнить, что положения настоящего договора, включая обязательства по выполнению работ и последующее оформление акта, сохраняют свою силу, даже если они будут конкретизированы в дополнительном соглашении.

В остальном логика договора выстроена в допустимых рамках. Если ситуация сложная и есть недоверие между сторонами, настоятельно советую документально зафиксировать объём работ и сроки до подписания основного договора, иначе возможны серьёзные споры.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.