Подскажите пожалуйста при приобретении дома на участке земли которая в

Добрый день

Свидетельство о праве собственности на земельный участок с категорией «земли особо охраняемых территорий и объектов» и с ВРИ «для туристско-рекреационной деятельности, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения».

Здравствуйте! 

Согласно законодательству РФ, на территориях, отнесенных к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование земельных участков определяется решением органа местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ  о земельных отношениях и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основной вид разрешенного использования, условно разрешенный вид использования, вспомогательный вид разрешенного использования.

Если земля находится в субаренде, новый владелец дома может получить право на субаренду этой земли. Это будет оформлено через договор субаренды, который необходимо переоформить на нового владельца дома.

Этот документ подтверждает факт приобретения дома, несмотря на то, что сам дом не может быть оформлен в собственность. Он будет основным документом, подтверждающим право владения постройкой.

МОЙ ПОЛНЫЙ И ДОСТОВЕРНЫЙ ОТВЕТ!

При покупке дома, расположенного на земельном участке, который находится в субаренде и относится к землям особо охраняемых природных территорий (ООПТ), оформление права собственности на этот объект недвижимости существенно ограничено. Дело в том, что такие участки зачастую предоставляются исключительно на правах аренды или пользования (например, постоянного бессрочного пользования), поскольку закон запрещает приватизацию земельных участков в пределах государственных природных заповедников, национальных парков и иных зон с особым режимом охраны.

Что получит покупатель после приобретения дома на таком участке?

Покупатель сможет получить право пользования домом, но никак не право собственности на земельный участок. 

В частности, возможны следующие варианты оформления прав покупателя:

1. Договор безвозмездного срочного пользования домом.
Такой договор оформляется между покупателем и продавцом либо владельцем участка (если продавец действует от лица арендатора). Согласно статье 689 Гражданского кодекса РФ такое пользование осуществляется на определенный срок, установленный договором, и может подразумевать плату за использование имущества (хотя формально оно называется "безвозмездным").

2. Право ограниченного пользования домом — сервитут.
Это возможность пользоваться объектом недвижимости с определенными условиями и целями. Однако стоит отметить, что сервитут применяется чаще всего тогда, когда речь идет о праве прохода через чужой участок или временном пользовании имуществом, нежели постоянной эксплуатации здания.

. Получение разрешения на эксплуатацию постройки.
Согласно статьям 40–42 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка вправе возводить объекты капитального строительства и использовать их по назначению, однако вопрос распоряжения таким зданием сильно ограничен особыми условиями землепользования, установленными законом.

Однако ни один из указанных документов не позволяет покупателю приобрести полное право собственности на землю или строение. Таким образом, юридически недвижимость останется собственностью продавца или владельца участка до окончания срока договора аренды или иного вида обременения.
 

ЕСЛИ ОТВЕТ БЫЛ ПОЛЕЗЕН, ТО НЕ ЗАБУДЬТЕ ОТМЕТИТЬ ЕГО ЛАЙКОМ

Здравствуйте, Максим!

В описанной вами ситуации, когда дом расположен на земле, находящейся в субаренде, да ещё и с особыми режимами охраны (особо охраняемые территории и туристско-рекреационное назначение), сам дом, скорее всего, не может быть оформлен в собственность по нескольким причинам: это и отсутствие прав на землю, и возможное нарушение градостроительных или экологических требований.

Если дом юридически невозможно оформить в собственность, то при покупке такого объекта чаще всего заключается договор купли-продажи "объекта незавершённого строительства" или договора уступки прав (требований), но в большинстве случаев это обходной путь, и по сути покупатель получает лишь право пользования этим строением.

Формально в таком случае у покупателя на руках может оказаться только договор купли-продажи самого строения (в лучшем случае – как движимого имущества) и договор субаренды земельного участка, где указано, что он может использовать участок с домом на нём. Никакого свидетельства о праве собственности на дом или записи в ЕГРН у него не будет.

Важно понимать, что такие сделки юридически крайне уязвимы: покупатель не получает ни земельного участка, ни дома в правовом смысле. Это всегда риск, особенно если субаренда срочная или расторгается досрочно.

Если у вас уже возникла такая ситуация или вы думаете о приобретении такого объекта, советую быть особенно осторожным и заранее оценить все возможные правовые последствия. В некоторых случаях можно попробовать легализовать дом, но на землях особо охраняемых территорий это почти невозможно.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.