Последние два года я проживаю заграницей и имею в собственности квартиру

1. Определение налогового резидентства

Налоговыми резидентами считаются физические лица, которые находятся на территории России более 183 дней в течение 12 последовательных месяцев. Если вы находились за границей большую часть времени, то, скорее всего, вы будете считаться налоговым нерезидентом.

2. Налогообложение доходов нерезидента

Доходы нерезидентов от источников в России облагаются налогом по ставке 30%. Это относится ко всем видам доходов, включая арендную плату за сдачу квартиры.

3. Обязанность по уплате налогов

Вы обязаны задекларировать доходы от аренды квартиры и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) за все годы, в которых вы получали доход. Даже если вы не проживали в России, вы все равно обязаны уплачивать налоги на доходы, полученные от российских источников.

4. Декларирование доходов

Вам необходимо заполнить и подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) за каждый год, в котором вы получали доход от аренды. В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога к уплате.

5. Уплата налогов за прошлые годы

Да, вам необходимо уплатить налоги за прошлые годы. Если вы не делали этого ранее, ФНС может применить штрафы и пени за несвоевременную уплату налогов. Однако, если вы добровольно задекларируете доходы и уплатите налоги, санкции могут быть минимальными.

6. Преимущества раннего урегулирования налоговых вопросов

Своевременное декларирование доходов и уплата налогов позволяют избежать штрафов и пеней. Также это демонстрирует вашу добросовестность как налогоплательщика и снижает вероятность дополнительных проверок со стороны налоговых органов.

Поскольку вы проживаете за границей, важно определить ваш налоговый статус — являетесь ли вы налоговым резидентом России или нет. Налоговый резидент — это лицо, которое проводит в России не менее 183 дней в календарном году. 

Если вы провели меньше времени в России, то вас считают налоговым нерезидентом.

Налоговые ставки:
- Резиденты платят НДФЛ по ставке 13%.
- Нерезиденты платят НДФЛ по ставке 30% на доходы, полученные от источников в России.

Даже если вы были нерезидентом, вы обязаны платить налог на доходы, полученные в России. Это касается и доходов от аренды недвижимости. Вам придется задекларировать доходы за последние два года и заплатить соответствующие налоги.

Для декларирования доходов необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года после получения дохода. За каждый год нужно подавать отдельную декларацию.

За несвоевременную подачу декларации и неуплату налогов предусмотрены штрафы и пени. Штраф за несвоевременную подачу декларации составляет 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. Пеня начисляется ежедневно в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ от суммы задолженности.

Чтобы минимизировать налоговые обязательства, рассмотрите возможность использования налоговых вычетов или специальных режимов налогообложения, если применимо.

- Патентная система налогообложения (ПСН). Если аренда квартиры является вашим основным источником дохода, возможно, стоит рассмотреть получение патента на сдачу жилья в аренду. Патент приобретается заранее, и налог рассчитывается исходя из предполагаемого дохода.
 
- Самозанятость. Если вы подходите под критерии самозанятого гражданина, то сможете платить налог по льготной ставке 4% на доходы от физических лиц и 6% от юридических лиц.

Здравствуйте, Ангелина!

Поскольку вы налоговый нерезидент России (проживаете за границей более 183 дней в году), ваш доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом по ставке 30%. В идеале налог с аренды нужно было платить ежегодно путем подачи декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Что делать сейчас? Вам нужно подать декларации за последние два года (2022 и 2023) и уплатить налог с учетом возможных пени. Важно понимать, что добровольная подача декларации лучше, чем если налоговая сама обнаружит задолженность и начислит штраф.

Чтобы минимизировать риски и расходы, можно попробовать снизить налогооблагаемую базу. Например, если у вас есть расходы, связанные с содержанием квартиры (ремонт, коммунальные платежи), можно попытаться учесть их при расчете налога.

Если вы планируете и дальше сдавать квартиру, советую официально оформлять договор аренды и платить налоги вовремя. Можно рассмотреть упрощенные режимы налогообложения (например, самозанятость), но они доступны только для налоговых резидентов.

Лучше заняться этим вопросом сейчас, пока налоговая не проявила интерес к вашим доходам. Если потребуется детальный расчет или помощь в подготовке документов, можно проконсультироваться дополнительно.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.