Вс 09 фев. 2025
г. Санкт-Петербург
Ситуация следующая я снимаю квартиру два года пошёл третий год С
Здравствуйте. Ситуация следующая: я снимаю квартиру два года, пошёл третий год. С собственником напрямую не общаюсь, взаимодействие через доверенное лицо - риелтора. При въезде в квартиру был внесён залог, деньги были переданы собственнику. В ноябре договор аренды был продлён ещё на год с повышением стоимости аренды. Два дня назад мне позвонила риелтор и сказала, что собственник скончался два месяца назад, а квартиру он то ли завещал, то ли подарил родственникам. Те позвонили риелтору и даже не предъявив документы на владение квартирой (насколько я понимаю, они ещё даже не вступили в права наследования, так как не прошло и 6 месяцев), наехали на неё с таким посылом, что квартира не может сдаваться так дёшево, как она сдаётся, и явно она скрывает какую-то сумму, а если это не так, то стоимость аренды необходимо поднять. Меня не устраивает данная ситуация и то, что люди, даже не войдя в право собственности уже качают права, и то, что они оклеветали риелтора, и то, что они хотят поднять стоимость, хотя заключен договор с уже поднятой стоимостью не так давно, поэтому я приняла решение съехать. За февраль я уже заплатила, поэтому прожить его в счёт залога не могу, а риелтор сказала мне, что они вряд ли вернут мне залог, так как он был оплачен не им, а предыдущему собственнику. Но при этом, они так активно стремятся поднять стоимость аренды, хотя квартира ещё не их. Для меня это странно, что права они хотят, а обязанности, которые переходят к ним с арендой, выполнять не спешат. Скажите, пожалуйста, правомерны ли их действия? Могу ли я рассчитывать на возврат залога по закону при обращении в суд? К кому мне обращаться и что делать? Так как я уже сняла новую квартиру, мне бы хотелось свой залог обратно, а не держать вещи в квартире в счёт залога целый март, чтобы он хоть как-то окупился. За всё время пользования квартирой я ни разу не нарушила порядок выплат, ни просрочила ни одной оплаты, все квитанции и услуги оплачивала своевременно, жалоб от соседей на меня не было. А ещё в договоре аренды прописано, что пока действует договор - квартира не может быть подарена, продана и так далее. Эти условия включают передачу по наследству или нет? Ну и возможно в договоре не прописано прям возвращение залога, но там есть слова, что если я съезжаю раньше, то мне возвращается неиспользованный денежный остаток. То есть по сути, я могу съехать хоть завтра и если нет повреждений (а их нет), то я могу рассчитывать и на деньги за непрожитую часть февраля, и на залог
Правомерность действий новых собственников
1. Вступление в наследство: По общему правилу, наследники могут вступить в свои права только после шести месяцев со дня смерти наследодателя. До этого момента они не имеют полного права распоряжения имуществом, включая возможность требовать повышения арендной платы или выселять жильцов без законных оснований.
2. Действие договора аренды: Если у вас заключён действующий договор аренды до определённой даты, новые собственники обязаны соблюдать этот договор, поскольку он является юридически обязывающим документом для всех сторон. Пока договор не расторгнут, вы имеете полное право продолжать жить в квартире на условиях, указанных в нём.
3. Повышение арендной платы: Новые собственники не вправе повышать аренду без вашего согласия, если такое условие не предусмотрено договором. Договор может содержать пункт о возможности пересмотра цены аренды, но если он молчит об этом, то изменение условий возможно лишь по взаимному согласию.
4. Завещание/дарение квартиры: Даже если квартира была передана по завещанию или дарению, это не отменяет обязательства по договору аренды. Наследники должны соблюдать действующие договоры, заключённые прежним владельцем.
Возвращение залога
1. Залоговый депозит: Если в вашем договоре аренды прописаны условия возврата залога, то эти условия должны соблюдаться. Даже если новый владелец квартиры утверждает, что залог был передан умершему собственнику, закон защищает вашу позицию. Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на имущество (в данном случае квартиру) не прекращает обязательств по договорам, связанным с этим имуществом. Это значит, что новые владельцы должны исполнить те же обязательства перед вами, что и предыдущий собственник.
2. Неиспользованные средства: Если вы досрочно освобождаете квартиру, вам должны вернуть неизрасходованную часть залога. Это касается как суммы залога, так и любых других денежных средств, уплаченных авансом (например, за последний месяц проживания).
Ваши дальнейшие действия
1. Письменная претензия: Направьте письменную претензию новым владельцам (через нотариуса или заказным письмом). Укажите, что вы хотите получить обратно залог согласно условиям договора аренды. Также напомните, что они обязаны соблюдать условия действующего договора.
2. Обращение в суд: Если новые владельцы откажутся возвращать залог добровольно, вы можете обратиться в суд. Основанием будет нарушение ваших прав как арендатора. Судебная практика показывает, что суды часто встают на сторону добросовестных арендаторов в подобных ситуациях.
3. Проверка договора: Проверьте внимательно ваш договор аренды. Если в нём действительно указано, что при досрочном освобождении жилья вам возвращаются денежные средства, это укрепит ваши позиции в суде.
Ваши требования абсолютно обоснованы, и вы имеете все основания настаивать на возвращении залога.
давно
Большое спасибо за ваши рекомендации! Я использовала их и появились новые вводные по данной ситуации. Изначально оговорю, что вся проблема в том, что все обсуждения велись устно (и да, это моя ошибка, на будущее буду вести в формате переписки), но сегодня я созвонилась с риелтором и спросила, какие новости по квартире. Она сказала мне, что собственники запросили консультацию по продаже квартиры. На мои слова о том, что в договоре сказано, что квартира не может быть предметом сделок пока идёт аренда, я получила ответ, что да, понимаю, что вы прочитали это в договоре, но вас могут предупредить за 30 дней и всё. Я сказала, что в таком случае хочу свой залог назад и тоже привела цитату из договора. Тут риелтор начала юлить и говорить, что да, вы прочитали в договоре, но может быть иначе. На мой вопрос, почему тогда они могут ссылаться на договор, а я нет ответ был какой-то невнятный. Я сообщила ей, что нашла квартиру и съезжаю, она же сказала, что рассчитывала, что я буду жить до конца марта. Как я понимаю сейчас, мне просто не хотели отдавать залог. Но я сказала ей максимально вежливо, что в таком случае я обращусь в суд, так как мои действия правомерны и я консультировалась с юристами. Также попросила её передать информацию собственникам. Она сказала, что передаст, и буквально через полчаса перезвонила и сказала, что ей «внезапно» позвонили собственники и сказали, что готовы вернуть мне залог в двадцатых числах. И всё бы хорошо, но когда я сказала, что я сейчас отправлю ей сообщение, чтобы было свидетельство моего предупреждения о съезде, она попросила в причинах указать «семейные обстоятельства». Далее выяснилось, что когда было прошлое повышение аренды, она, чтобы сбить цену мне, соврала собственнику, что квартиру мне помогают снимать родители и что я может быть съеду в будущем. И попросила указать эту причину, чтобы её ложь не вскрылась. Но указав эту причину, я потеряю преимущества для суда, если мне не вернут деньги, потому что это ложь и я съезжаю не по своему желанию, а потому, что меня взбаламутила риелтор. Скажите, как лучше поступить? Я понимаю, что если мы разойдёмся мирно, то без разницы, какая причина указана, но меня немного напрягает то, что происходит. И если я укажу «личные обстоятельства» - достаточно ли будет этого для обоснования расторжения договора и возвращения залога? Ведь если что-то пойдёт не так, я теоретически могу развернуть эту формулировку в то, что мои личные обстоятельства заключаются в том, что я не чувствую себя комфортно из-за того, что мне сообщали о повышении цены и о продаже возможной? Или так не работает? Честно говоря, я вообще подозреваю, что от меня много что скрывают, и что может квартиру и хотели продать потому, что она им в прошлый раз сказала, что я потенциально могу съехать
Добрый вечер.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж (залог) на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж (залог) в счёт арендной платы за последний месяц.
Если мой ответ был Вам полезен, поставьте пожалуйста лайк
Здравствуйте, Мария!
Ситуация действительно неприятная, но давайте разберёмся.
Во-первых, новые потенциальные собственники не имеют права диктовать условия аренды, пока не вступили в наследство. До этого момента квартира юридически принадлежит наследственной массе, и распоряжаться ею они не могут. Ваш договор аренды остаётся действительным на условиях, которые были согласованы с прежним собственником.
Во-вторых, возврат залога – важный момент. Раз он был передан собственнику, а он скончался, то обязательства по возврату переходят к его наследникам. Но пока они не вступили в наследство, формально предъявлять претензии некому. Однако, после вступления в права наследования они будут обязаны вернуть залог, если иное не предусмотрено договором. Если они откажутся, можно будет взыскать эти деньги через суд.
Что касается пункта в договоре о запрете продажи и дарения – он не распространяется на наследование, так как оно происходит автоматически по закону или завещанию.
Ваши действия:
- Официально уведомить риелтора и потенциальных наследников (письменно, лучше заказным письмом с уведомлением) о намерении съехать и требовании возврата залога.
- Если после вступления в наследство наследники откажутся возвращать деньги, подать иск в суд о взыскании. У вас есть договор аренды и подтверждение отсутствия нарушений с вашей стороны, что играет в вашу пользу.
- Если хотите минимизировать потери, попробуйте договориться с риелтором, чтобы зачесть залог за март (пусть они тоже чем-то поступятся, раз уже хотят выгоды).
Вы абсолютно правы: раз они требуют платить больше, то должны выполнять и обязанности по договору. Держитесь уверенно, действуйте в рамках закона – и деньги сможете вернуть.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.
давно
Большое спасибо за ваши рекомендации! Я использовала их и появились новые вводные по данной ситуации. Изначально оговорю, что вся проблема в том, что все обсуждения велись устно (и да, это моя ошибка, на будущее буду вести в формате переписки), но сегодня я созвонилась с риелтором и спросила, какие новости по квартире. Она сказала мне, что собственники запросили консультацию по продаже квартиры. На мои слова о том, что в договоре сказано, что квартира не может быть предметом сделок пока идёт аренда, я получила ответ, что да, понимаю, что вы прочитали это в договоре, но вас могут предупредить за 30 дней и всё. Я сказала, что в таком случае хочу свой залог назад и тоже привела цитату из договора. Тут риелтор начала юлить и говорить, что да, вы прочитали в договоре, но может быть иначе. На мой вопрос, почему тогда они могут ссылаться на договор, а я нет ответ был какой-то невнятный. Я сообщила ей, что нашла квартиру и съезжаю, она же сказала, что рассчитывала, что я буду жить до конца марта. Как я понимаю сейчас, мне просто не хотели отдавать залог. Но я сказала ей максимально вежливо, что в таком случае я обращусь в суд, так как мои действия правомерны и я консультировалась с юристами. Также попросила её передать информацию собственникам. Она сказала, что передаст, и буквально через полчаса перезвонила и сказала, что ей «внезапно» позвонили собственники и сказали, что готовы вернуть мне залог в двадцатых числах. И всё бы хорошо, но когда я сказала, что я сейчас отправлю ей сообщение, чтобы было свидетельство моего предупреждения о съезде, она попросила в причинах указать «семейные обстоятельства». Далее выяснилось, что когда было прошлое повышение аренды, она, чтобы сбить цену мне, соврала собственнику, что квартиру мне помогают снимать родители и что я может быть съеду в будущем. И попросила указать эту причину, чтобы её ложь не вскрылась. Но указав эту причину, я потеряю преимущества для суда, если мне не вернут деньги, потому что это ложь и я съезжаю не по своему желанию, а потому, что меня взбаламутила риелтор. Скажите, как лучше поступить? Я понимаю, что если мы разойдёмся мирно, то без разницы, какая причина указана, но меня немного напрягает то, что происходит. И если я укажу «личные обстоятельства» - достаточно ли будет этого для обоснования расторжения договора и возвращения залога? Ведь если что-то пойдёт не так, я теоретически могу развернуть эту формулировку в то, что мои личные обстоятельства заключаются в том, что я не чувствую себя комфортно из-за того, что мне сообщали о повышении цены и о продаже возможной? Или так не работает? Честно говоря, я вообще подозреваю, что от меня много что скрывают, и что может квартиру и хотели продать потому, что она им в прошлый раз сказала, что я потенциально могу съехать
Гарантия подробного разбора ситуации
Мнения нескольких юристов
Неограниченное количество вопросов
Можно скрыть вопрос от пользователей
