Интересует вопрос по аренде нежилого помещения муниципальное имущество в Кемеровской

Добрый день,интересует вопрос по аренде нежилого помещения(муниципальное имущество)в Кемеровской области ,мне предложили на выбор три помещения ,все они без отдельного входа ,некоторые из на 18 кв ,согласно статье 17.1 о конкуренции, я могу заключить договор о аренде без торгов если помещение не превышает 20 кв м ,это верно ?(первый вопрос) прописывается ли в договоре аренды ,то ,что я хочу выкупить данное помещение по истечении договора?(второй вопрос) ,могу ли я претендовать на восполнение затрат на ремонт(капитальный или косметический) возможно ли это прописать в договоре?(третий вопрос) возможна ли перепланировка нежилого помешения(те организация отдельного входа на пероид аренды,с внесением всех расходов в договор ,если собсвенник даёт согласие (четвёртый вопрос) стоимость арендной платы расчитывается из рыночной стоимости помещения(если знаете как то можно формулу) к примеру возможно берется какой то процент от рыночной стоимости (это пятый вопрос) спасибо