Продажа дома с детскими долями

Здравствуйте, ситуация такая: В 2020 году купили коттедж 80 кВ м за 2360 тыс (Михайловск пер Буровиков), собственник один. Сделали ремонт, в 2021 году хотим продать за 4500 тыс, но сент 2021 был использован мат капитал 639 тыс( 4 члена семьи вместе с родителями) Продавец продаёт дом за 4900 но по документам 1000000 «с неотъемлемыми улучшениями» ( по требованию продавца для ухода от налога) , берём снова в ипотеку вопрос такой : 1. можно ли выделить доли членов семьи в новом доме (получается после выплаты новой ипотеки или можно сразу в ДКП выделить доли детей в новом доме) без выделения сначала их в коттедже (при продаже ) 2. Сколько стоит услуги нотариуса при выделении долей? ( при худшем варианте 15 тыс * 4 члена семьи = 60 тыс при продаже коттеджа и 60 тыс выделение долей в новом доме , верно? 3. Жильё является единственным но 3 года не прошло, как можно избежать налога . Если продать по цене покупки 2360000 то налог 0, но не вызовет это гнев налоговой и штраф при заподозрении в занижении стоимости? 4. Если мы укажем 1000000 в дкп нового дома ( по просьбе продавца) чем это опасно? Только в сокращении суммы налог вычета для физ лиц и все ? Спасибо заранее