Обременение на недвижимость может быть связано с ипотекой, с договором аренды и с другими обстоятельствами. В каждом случае на собственника жилой площади распространяются не только права, но и обязательства. Наследство с обременением — это сделка, при которой наследодатель передает правопреемникам имущество, распоряжаться которым в полной мере временно невозможно или можно, но на определенных условиях.
Виды обременения
Основания для обременения могут быть разными, например если для покупки квартиры была оформлена ипотека. В таком случае недвижимость передается в залог банку до момента полного погашения задолженности по кредиту. Это лишает владельца распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению без разрешения кредитора.
К основным видам обременения недвижимости относятся:
- залог;
- арест;
- ограничения, связанные с нуждами органов государственной или муниципальной власти;
- доверительное управление;
- другие сделки, действия и ограничения обременительного характера.
Если обременение возникло до момента смерти собственника квартиры, при составлении завещания оно не может остаться неучтенным. В таком случае наследникам передаются не только права, но и обязательства.
Кроме того, наследодатель вправе установить условия, при выполнении которых правопреемник может вступить в свои права. Они могут касаться погашения долгов, осуществления ухода за домашними животными, оформление опеки над кем-либо и др.
Самыми распространенными являются следующие условия:
- отказ от заключения брака с конкретным гражданином;
- перечисление средств указанной в завещании благотворительной организации;
- получение высшего образования и диплома по определенной специальности;
- рождение ребенка;
- уход за домашним животным до момента его смерти;
- содержание конкретного лица и осуществление ухода за ним.
Внимание! В отношении завещания с обременением законодательством установлены требования о соблюдении норм разумности условий.
Наследство с обременением по требованию договора
Договор ипотечного кредитования заключается на срок около 20 – 25 лет. Поэтому ситуации с передачей в наследство квартиры, находящейся в залоге у банка, встречаются часто. В таком случае обязательства перед кредитором переходят к наследникам вместе с правом собственности на недвижимость.
Если квартира передана третьему лицу на условиях аренды, смерть арендодателя не является основанием для прекращения действия договора. Такое соглашение передается наследникам вместе с квартирой в качестве обременения. Это касается наследования как по завещанию, так и по закону. Право распоряжаться недвижимостью наследники получают после завершения срока действия договора аренды.
При этом наследник получает следующие возможности:
- взимание арендной платы;
- продление срока действия договора коммерческого найма;
- расторжение соглашения об аренде в одностороннем порядке на законных основаниях.
Внимание! При принятии решения о расторжении договора аренды по завершении срока его действия необходимо предупредить арендаторов об этом за 2 месяца. В противном случае соглашение продлевается в автоматическом порядке на такой же период.
Завещание с обременением
С помощью завещания наследодатель может по собственному усмотрению определить круг своих наследников и распределить имущество между ними так, как посчитает нужным.
Внимание! Имущество, передаваемое в наследство, может быть любым. Главное условие — оно должно находиться в собственности наследодателя.
Наследодатель имеет право составить завещание с обременением. В этом случае к наследникам предъявляются указанные в документе требования. Но законодательство устанавливает определенные ограничения на данные условия.
Требования, которые могут быть включены в завещание в качестве обременения:
- дальнейшее проживание в квартире престарелых родственников, которые проживали в ней до момента передачи недвижимости в наследство;
- сохранение прописки лиц, ранее зарегистрированных в жилом помещении;
- прописка в квартире лица, указанного в завещании;
- оформление въездной визы для родственников покойного или его знакомых;
- уход за домашними животными умершего наследодателя, оставшимися в квартире.
Требования, которые не могут быть включены в завещание:
- заведомо невыполнимые условия;
- требования, которые противоречат нормам законодательства, в том числе Конституции РФ;
- условия, нарушающие права и законные интересы наследников или унижающие их честь и достоинство;
- требования, которые нарушают права и законные интересы третьих лиц.
Если завещание с обременением на квартиру содержит недопустимые с точки зрения закона условия, документ может быть оспорен в судебном порядке в части данных требований. Суд может вынести постановление об отмене обременения и сохранить за наследниками право на получение имущества.
Виды завещательного обременения
Требования, указываемые в завещании, делятся на два вида:
- завещательный отказ;
- завещательное возложение.
Условия каждого из данных видов имеют определенные особенности. Продать квартиру, полученную в наследство по завещанию с обременением, можно только в случаях применения завещательного возложения. Завещательный отказ, как правило, при совершении сделок с недвижимостью предусматривает необходимость согласования данных действий с лицом, в интересах которого он оформлен.
Завещательный отказ обязывает наследника выполнить указанные действия в отношении определенного лица. Это может быть требование пожизненного проживания в квартире или передача отдельной комнаты во временное пользование.
Внимание! Завещательный отказ может быть срочным и бессрочным. Во втором случае срок действия обременения не ограничивается каким-либо периодом.
При бессрочном завещательном отказе лицо, указанное в завещании, в пользу которого должны быть направлены действия наследника, имеет возможность пользоваться своими правами до момента исчезновения такой необходимости, например до своей смерти или до переезда на новое место жительства по собственному желанию.
Если отказополучатель не воспользовался привилегиями, указанными в завещании, данная возможность утрачивается по истечении 3 лет. При этом официальный отказ от него не требуется.
Завещательное возложение не предусматривает указания конкретных лиц, которые могли бы быть идентифицированы и в пользу которых должен действовать наследник. Преимущественно такие требования касаются обеспечения потребностей домашних животных, а не интересов людей.
Что делать наследникам, если квартира передается по завещанию с обременением
Обремененное имущество передается в наследство по завещанию как целостный объект. Невозможно разделить условия, указанные в документе, как и противоречить данным требованиям, если они составлены в соответствие с нормами законодательства.
Если квартира передана третьему лицу по договору аренды, наследник не может распоряжаться недвижимостью в полной мере, но имеет право на получение материальной компенсации в виде арендной платы. По истечении срока действия договора новый владелец вправе поступить с квартирой по собственному усмотрению, а именно прекратить или продлить соглашение с арендатором, а также по желанию продать помещение. В любом случае получение в наследство квартиры с договором аренды сопряжено с определенной выгодой.
Иначе обстоит дело, если недвижимость передана в залог банку по ипотеке. В таком случае выгода наследника зависит от следующих факторов:
- дата покупки квартиры и заключения договора о кредитовании (от этих показателей зависит сумма остатка долга по ипотеке);
- соблюдение порядка погашения задолженности наследодателем;
- рыночная стоимость квартиры, переданной в наследство по завещанию с обременением, которая может быть реализована с получением прибыли после погашения обязательств.
Если наследник решил, что принятие квартиры с учетом перечисленных критериев для него целесообразно, можно приступать к таким шагам:
- Пройти процедуру вступления в наследство.
- Переоформить на собственное имя договор ипотеки и права на залоговую квартиру.
- Продолжить погашение обязательств по ипотеке.
Новый владелец может воспользоваться любым из возможных вариантов:
- погасить остаток задолженности по кредиту досрочно, оформить право собственности и использовать квартиру по назначению или продать ее;
- переоформить договор кредитования и вносить платежи согласно графику до полного погашения обязательств;
- переоформить ипотеку, вступить в права наследства, продать квартиру с обременением и выплатить долги по кредиту с помощью вырученных средств.
В последнем случае для продажи залогового имущества потребуется разрешение банка.
Внимание! После погашения задолженности по ипотеке необходимо снять обременение с квартиры. Для этого нужно получить в банке справку о закрытии кредита и обратиться с документами в МФЦ
Завещание с обременением в виде завещательного отказа обязывает наследников действовать в соответствие с установленными правилами получения имущества. Правопреемник может решить вопрос проживания отказополучателя в квартире на условиях, выгодных для обеих сторон или помочь данному лицу переехать в другое, подходящее для него, жилое помещение.
При завещательном возложении, если требования касаются ухода за растениями или домашними животными, наследнику следует принять меры по выполнению данных требований. Питомцев, как и растения, можно переселить на место собственного проживания, а полученное помещение использовать по его назначению.
Можно ли отказаться от обременения при принятии квартиры в наследство
Принять квартиру в наследство с обременением и избавиться от обязанности выполнять условия наследодателя нельзя. Исключением являются случаи с оспариванием требований завещания. Но добиться положительных результатов рассмотрения таких дел очень сложно.
Как правило, суд отказывает истцу по следующим причинам:
- нотариус проверяет законность требований, вносимых в завещание (за исключением закрытых завещаний);
- наследодатель наделен правом на свободу собственного волеизъявления насчет дальнейшей судьбы своего имущества.
Внимание! Избежать обязанности выполнять требования наследодателя можно только при условии полного отказа от вступления в наследство. Для этого нужно подать нотариусу соответствующее заявление.
Последствия отказа от получения в наследство квартиры с обременением
Если наследники первой очереди отказались от своих прав, обремененное наследство переходит к правопреемникам следующей ступени, круг которых определен законодательством. При этом требования, указанные в завещании не утрачивают своей силы.
Завещательный отказ, как и возложение, действуют только при их внесении в завещательное распоряжение. В случаях, когда завещание оспорено в суде и все правопреемники отказались от наследства по завещанию, применяются нормы наследования по закону. В таком случае обременение прекращает свое действие.
Если завещание с обременением на квартиру определяет круг наследников в виде близких родственников наследодателя, правопреемники могут поступить следующим образом:
- оспорить завещание в установленном законодательством порядке;
- подать заявление о желании вступить в наследство по закону;
- получить квартиру в наследство без обременения.
Внимание! Если наследники всех очередей отказались от прав на квартиру, недвижимость переходит в собственность государству или муниципалитету. Обязательства по договору ипотеки или аренды сохраняются, а завещательные требования утрачивают свою силу.
Возможные затруднения в решении вопроса о завещании с обременением
Завещание с обременением не всегда приносит выгоду наследникам. Но при отсутствии знаний в данной сфере правопреемник может принять неверное решение. На первый взгляд часто кажется, что лучшим вариантом в сложившейся ситуации является отказ от наследования имущества. Особенно это актуально, если обременение заключается в проживании на жилплощади третьего лица. Но на самом деле, при обращении за профессиональной помощью, наследник может решить проблему с учетом собственных интересов.
Прежде чем принимать окончательное решение по поводу наследства, рекомендуется получить консультацию юриста. Специалист рассмотрит обстоятельства и проанализирует ситуацию с учетом всех особенностей и нюансов. По результатам анализа юрист предложит оптимальный алгоритм действий, который составляется в индивидуальном порядке, отдельно для каждого конкретного случая. В результате выполнения данных рекомендаций наследник может получить максимальную прибыль и извлечь реальную пользу для себя.
